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El saneamiento físico legal de inmuebles es el conjunto de pasos orientados a la regularización y formalización del derecho de propiedad u otros derechos reales. Es decir, con el saneamiento se busca “perfeccionar” el derecho que se tiene sobre un bien con la finalidad de que quede “apto” para su inscripción en el registro.
Realizamos asesoría y consultoría en el conjunto de acciones orientadas al saneamiento físico legal de inmuebles (terreno y edificaciones) que se encuentran a cargo de las distintas instituciones públicas y/o entidades que integran el sistema nacional de bienes estatales.
Para identificar las acciones y estrategias orientadas a realizar el saneamiento físico legal, previamente se debe realizar el proceso de diagnóstico técnico legal.
Entre los procedimientos de saneamiento físico legal a realizar inmuebles de entidades del estado, tenemos:
⦁ Inmatriculación.
⦁ Inscripción del dominio.
⦁ Aclaraciones y rectificaciones de los asientos registrales que lo ameriten, bien sea por inmatriculación o demás inscripciones efectuadas.
⦁ Declaratorias o constataciones de fábrica, así como ampliaciones o aclaraciones de la descripción de fábrica, demolición. (*)
⦁ Inscripción, aclaración o rectificación de áreas, linderos y/o medidas perimétricas.
⦁ Inscripción o modificación de la lotización.
⦁ Independizaciones, acumulaciones, desmembraciones y fraccionamientos.
⦁ Numeración.
⦁ Cancelación de inscripciones o anotaciones relacionadas a derechos personales o reales, incluyendo los de garantía que conforme a ley se encuentren extinguidos.
⦁ Cancelación de cargas, gravámenes, limitaciones u otras restricciones al uso de la posesión y/o propiedad que conforme a ley se encuentran extinguidas y que afecten el libre uso y disponibilidad de los inmuebles.
⦁ Constitución de servidumbres activas y pasivas.
⦁ Cualquier derecho real cuya titularidad corresponda al Estado o a las entidades públicas.
⦁ Actualización del destino de los aportes reglamentarios.
⦁ Cualquier otro acto cuya inscripción sea necesaria para el saneamiento legal de los inmuebles de propiedad estatal.
Asesoría y consultoría en Saneamiento físico legal para entidades del Sector Público
Realizamos consultoría en los procedimientos para saneamiento físico legal de inmuebles de propiedad de personas naturales y jurídicas, hasta lograr su inscripción en SUNARP.
Para identificar las acciones y estrategias orientadas a realizar el saneamiento físico legal, previamente se debe realizar el proceso de diagnóstico técnico legal.
Entre los procedimientos de saneamiento físico legal a realizar, tenemos:
⦁ Prescripciones adquisitivas de dominio.
⦁ Títulos supletorios.
⦁ Inmatriculaciones.
Gestionamos en vía notarial, administrativa o judicial los procedimientos necesarios para corregir discrepancias en áreas, linderos, medidas perimétricas, ubicación y demás datos físicos de los predios inscritos en Registros Públicos.
Gestionamos los siguientes procedimientos:
⦁ Independización: que consiste en separar registralmente uno o más predios a partir de otro existente y generarle sus correspondientes partidas registrales, dejando área remanente.
⦁ Subdivisión: que consiste en fraccionar un predio en dos o más, individualizándolos sin dejar área remanente.
⦁ Acumulación: consiste en comprender en una sola unidad inmobiliaria, dos o más predios independientes que sean colindantes. Se genera una nueva partida registral por el área acumulada y se cierran las partidas de los predios objeto de acumulación.
Realizamos procedimientos que permite a los propietarios de edificaciones que hayan sido construidas, ampliadas y/o remodeladas (antes del 20 de diciembre 2010) sin licencia de construcción, conformidad de obra, declaratoria de fábrica, independización o que carecen de reglamento interno, el sanear su situación inmobiliaria logrando la correspondiente inscripción registral.
Consultoría en Saneamiento físico legal para personas naturales y jurídicas del Sector privado
El saneamiento físico legal de predios está destinado a la regularización de la documentación de la propiedad del terreno en primer lugar, y luego de la construcción que se haya edificado sobre el predio (de ser el caso) con el objeto de obtener la titulación o acreditación idónea para su acceso a los Registros Públicos.
Entonces, podemos decir que para registrar un bien es indispensable que antes hayamos saneado el título de propiedad, o sea, que hayamos acreditado la propiedad del terreno sobre el cual se levanta nuestra edificación.
El saneamiento, como se dijo, es un conjunto de actos orientados a un fin determinado: la inscripción. Entonces el saneamiento como actividad consiste en reunir una serie de requisitos (planos, informes, títulos) y seguir meticulosamente una serie de trámites (llenado de formularios, elevación de documentos a escritura pública) que nos conducen a la inscripción del predio.
Ahora bien, la cantidad y las características de los actos estarán determinadas por el estado físico y legal del predio. De hecho, mientras menos perfectos sean los derechos que se tengan sobre este, mayor será también la cantidad y complejidad de los actos que tendrán que realizarse.
Así por ejemplo, será más complejo el proceso de saneamiento de un predio construido que no cuenta con título del terreno sobre el cual se erige en comparación de uno que sí lo tiene.
La primera necesidad está relacionada con los efectos protectores que se proyectan sobre el bien cuando este se encuentra inscrito. Siendo así, la inscripción en el registro protege al propietario del tercero que con mala fe pretenda adquirir el bien, por ejemplo, mediante una compraventa, ya que en ningún caso este puede alegar desconocimiento de lo registrado.
La segunda necesidad está relacionada con un fin práctico y esto es que la inscripción del predio en el registro facilita, en el mundo real, su transferencia, ya que los interesados en la compra de un predio le dan preferencia, por razones de seguridad, a los bienes inscritos sobre los bienes que no lo están.